Portal Orzeczeń Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Świdnicy

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 czerwca 2013r.

Sąd Okręgowy w Świdnicy, II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Jerzy Dydo

Sędziowie: SO Alicja Chrzan

SR Maciej Ejsmont (del.)

Protokolant: Bogusława Mierzwa

po rozpoznaniu w dniu 11 czerwca 2013r. w Świdnicy

na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul.(...) w Ś.

przeciwko I. H. i A. H.

o zapłatę 5.298,78 zł

na skutek apelacji pozwanych

od wyroku Sądu Rejonowego w Świdnicy

z dnia 10 maja 2012 r., sygn. akt I C 667/11

I.  umarza postępowanie apelacyjne co do kwoty 4.688,00 zł (cztery tysiące sześćset osiemdziesiąt osiem złotych);

II.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że obniża zasądzoną solidarnie od pozwanych A. H.i I. H.na rzecz powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej przy (...) w Ś.kwotę 5.298,78 zł do kwoty 610,78 zł (sześćset dziesięć złotych 78/100) z odsetkami ustawowymi od dnia 7 maja 2011r.; zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz strony powodowej odsetki ustawowe od kwoty 2.000,00 zł liczone od dnia 7 maja 2011r. do dnia 25 października 2012r., od kwoty 2.688,00 zł liczone od dnia 7 maja 2011r. do dnia 7 marca 2013r. (pkt I);

III.  oddala dalej idącą apelację pozwanych;

IV.  zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz strony powodowej kwotę 600 zł tytułem zwrotu kosztów instancji odwoławczej.

Sygn.akt II Ca 567/12

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy w Świdnicy zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz strony powodowej kwotę 5.298,78 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 7 maja 2011 roku; zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz strony powodowej kwotę 265 zł tytułem zwrotu kosztów sądowych oraz kwotę 1217 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. (...)w Ś.jest tzw. dużą wspólnotą mieszkaniową, w której pozwani A. H.i I. H.są współwłaścicielami lokalu mieszkalnego (...)Spółka, której udziałowcami są oboje pozwani jest właścicielem lokalu mieszkalnego (...), zaś syn pozwanych jest właścicielem lokalu nr (...)w spornym budynku mieszkalnym. Łącznie w budynku jest wyodrębnionych 17 samodzielnych lokali mieszkalnych (bezsporne).

Do dnia 10.03.2010 r. zarządcą nieruchomości wspólnej przy ul. (...)w Ś.była spółka sp. z o.o. (...)w W.w okresie od 01.06.2007 r. Pozwani uczestniczyli w głosowaniu za przyjęciem przez powodową wspólnotę uchwały nr (...)o powierzeniu zarządzania nieruchomością wspólną w/w spółce.

W dniu 10.03.2010 r. powodowa wspólnota podjęła uchwałę nr (...)o zleceniu zarządzenia nieruchomością wspólną nowemu podmiotowi, a to (...) sp. z o.o.w W.od dnia 15.03.2010 r. i upoważnieniu właścicieli lokali: J. R., P. O.i M. P.do podpisania, w imieniu powodowej wspólnoty, umowy o zarządzanie. Jednocześnie mocą tej uchwały ustalono wynagrodzenie zarządcy w wysokości 0,50 zł za 1 m kwadratowy powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych. Pozwani oddali swój głos za podjęciem przedmiotowej uchwały. W dniu 15.03.2010 r. upoważnieni przez stronę powodową: J. R., P. O.i M. P.zawarli ze spółką (...)w W.umowę o zarządzenie sporną nieruchomością. W umowie tej powodowa wspólnota powierzyła zarządcy wykonywanie określonych w tej umowie czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczających ten zarząd wymieniając przykładowo rodzaj tych czynności, do których zaliczono m.in. ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządzenia nieruchomością wspólną. W § 5 umowy ustalono zakres przedmiotowych opłat wnoszonych przez właścicieli lokali, a to m.in. zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, zaliczki na fundusz remontowy, na wynagrodzenie zarządcy przyjmując, że kwoty te rozliczone będą według wysokości udziału procentowego każdego właściciela w nieruchomości wspólnej. W umowie potwierdzono wynagrodzenie zarządu ustalone w uchwale powodowej wspólnoty z 10.03.2010 r. na kwotę 0,50 zł (brutto) za 1 m kwadratowy powierzchni mieszkalnej i możliwości jej waloryzowania jeden raz w roku o wskaźnik inflacji ogłoszony przez Prezesa GUS (§ 10 cyt. umowy). Zgodnie z uchwałami powodowej wspólnoty zaliczka na koszty nieruchomości wspólnej wynosi 1,00 zł/m kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, zaś od 1.05.2010 r. zaliczka na fundusz remontowy wynosiła również 1,00 zł/m kwadratowy w/w powierzchni lokalu. Pismem z dnia 20.04.2011 r. powódka wezwała pozwanych do zapłaty wskazując, że ich zaległości finansowe wobec powodowej wspólnoty z tytułu sprawowania przez spółkę (...)zarządu sporną nieruchomością wynosiły kwotę 1.743,98 zł – za okres od 1.12.2008 r. do 31.03.2010 r.- zgodnie z bilansem otwarcia, zaś z tytułu zaliczek na koszty nieruchomości wspólnej i funduszu remontowego zaległości te wyniosły w kwotach po 146,50 zł miesięcznie, zaległości powstałe w okresie od 1.04.2010 r,. do 31.12.2010 r. z uwzględnieniem bilansu otwarcia roku 2011 wyniosły 2.954,78 zł, zaś zaległości powstałe w okresie od 1.05.2010 r. do 31.12.2010 r. na fundusz remontowy wyniosły 1.172 zł. Powódka podała, że zaległości pozwanych za okres od 1.01.2011 r. do kwietnia 2011 r., wraz z zaległościami na datę bilansu otwarcia roku 2011 wynosiła kwotę 3.540,78 zł – z tytułu niezapłaconych kosztów nieruchomości wspólnej i kwotę 1.758 ,00 zł z tytułu niezapłaconych zaliczek na fundusz remontowy. W dacie wniesienia pozwu łączne zaległości pozwanych wobec strony powodowej wynosiły kwotę 5.298,78 zł, na które składają się: kwota 1.743,98 zł spółki (...)- z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną i wynagrodzeniem zarządcy za okres od 1.12.2008 r. do 31.03.2010 r.- kwota 1.758,00 zł0 z tytułu zaliczek na fundusz remontowy za okres od 1.05.2010 r. do 30.04.2011 r. kwota 1.796,80 zł z tytułu zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz z tytułu ryczałtowanego wynagrodzenia zarządcy za okres od 1.04.2010 r. do 30.04.2011 r.

Pozwani konsekwentnie od grudnia 2008 r. odmawiają zapłaty na rzecz strony powodowej zaliczek z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, wynagrodzenia zarządcy jak i na poczet funduszu remontowego zarzucając poprzedniemu zarządcy jak i obecnemu niewłaściwe wykonywanie swoich obowiązków. Rezultatem tego było podjęcie przez pozwanych działań mających na celu destrukcję w funkcjonowaniu wspólnoty. Wyrazem tych działań była uchwała nr(...)z dnia 17.03.2011 r. w sprawie rozwiązania umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną przez stronę powodową z dotychczasowym zarządcą (...)w W.. Uchwała ta została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów, które oddali za uchwałą pozwani jako osoby fizyczne, oraz …jako spółka (...), a także współpracujący z nimi właściciele lokali M. P., K. M., T. O., A. D., S. F.. Podjęcie tej uchwały nastąpiło bez zwołania zebrania właścicieli, bez wskazywania przedmiotu tego zebrania, bez zawiadomienia pozostałych właścicieli o celu i przedmiocie podjęcia tej uchwały.

W latach wcześniejszych, pozwani postanowili nie stosować się do uchwał powodowej wspólnoty i jako spółka (...)zawarli szereg umów z Zakładem Wodociągów i Kanalizacji sp. z o.o. w Ś.umowę o zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków w całym budynku spornej nieruchomości, z Zakładem Gospodarki Komunalnej w Ś.(z dnia 1.04.2008 r.) na wywóz nieczystości stałych, umowę o pobieraniu opłat za zużycie wody w spornej nieruchomości, o sprzątanie części spornej nieruchomości.

W odpowiedzi na te działania pozwanych, uznając je za bezprawne, strona powodowa zwołała zebranie wspólnoty w dniu 2.04.2011 r., na którym podjęto uchwałę o przejściu na tryb głosowania według zasady, że na jednego właściciela przypada jeden głos. Jednocześnie na zebraniu omówiono destrukcyjny wpływ działania pozwanych oraz ich spółki z o.o. (...)na prawidłowe funkcjonowanie powodowej wspólnoty poprzez opisane wyżej czynności pozwanych wyrazem czego było podjęcie przez wspólnotę uchwały nr (...)w sprawie skierowania na drogę postępowania sądowego o ustanowienie zarządcy sądowego oraz uchwałę nr (...)w sprawie wystąpienia przez wspólnotę do Sądu przeciwko pozwanym o zapłatę na jej rzecz kwot dochodzonych niniejszym pozwem.

Pozwani zaskarżając apelacją powyższy wyrok w całości zarzucili naruszenie przepisów postępowania poprzez pominięcie przez Sąd zgłaszanych wniosków dowodowych i tym samym błędne ustalenie stanu faktycznego oraz błędną interpretację faktów i wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Sąd Okręgowy przyjmując ustalenia Sądu Rejonowego za własne, zważył co następuje:

Apelacja nie jest zasadna.

Przede wszystkim podkreślić należy, że Sąd Rejonowy w sposób prawidłowy na podstawie dowodów z podjętych przez Wspólnotę uchwał, dokonał ustaleń faktów mających istotne znaczenie w sprawie, a mianowicie: podmiotów którym powierzono zarządzanie nieruchomościami wspólnymi oraz wielkości zaliczek na koszty nieruchomości wspólnej i wielkości zaliczek na fundusz remontowy.

Nie są istotne zarzuty podnoszone przez pozwanych, jako członków Wspólnoty Mieszkaniowej, niewywiązywania się przez poprzedniego jak i obecnego administratora, tj. przez (...) sp. z o.o. oraz przez (...) sp. z o.o. w W. z powierzonych im przez wspólnotę obowiązków, z tej przyczyny, że faktycznie część tych obowiązków wykonywała spółka (...), w której pozwani posiadają swoje udziały, bowiem przepisy kodeksu spółek handlowych nie upoważniają wspólnika spółki z o.o. do przedstawienia wierzycielowi zarzutów przysługujących tej spółce wobec wierzyciela. Zatem, skoro pozwani nie przedłożyli zgodnie z treścią art. 6 k.c. dowodu na okoliczność zapłaty zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, jak i na fundusz remontowy ustalonych w podjętych przez Wspólnotę uchwałach, to Sąd Rejonowy trafnie, mając na uwadze treść art. 13 ust. 1, art. 14, art. 15 i art. 22 ust. 1 pkt.3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 z późn.zm.), uznał, że obowiązkiem pozwanych jest ponoszenie powyższych wydatków i trafnie, zgodnie z treścią podjętych przez Wspólnotę uchwał zasądził dochodzoną pozwem kwotę. Podkreślić należy, że pozwani wyżej wskazanych uchwał nie zaskarżyli do Sądu na podstawie art. 12 i 13 powołanej wyżej ustawy jako niezgodnych z przepisami prawa albo rażąco naruszających zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością lub też w inny sposób naruszających ich interesy jako właścicieli lokalu. Wbrew poglądowi pozwanych nie jest istotne w niniejszej sprawie „jaka kwota należy do Wspólnoty, a jaka kwota należy do Zarządcy”, bowiem przedmiotem niniejszej sprawy jest roszczenie Wspólnoty w stosunku do pozwanych jako członków tej Wspólnoty wywodzące się z podjętych przez tę Wspólnotę uchwał, a nie roszczenie Zarządcy wobec Wspólnoty.

Sąd Okręgowy mając na uwadze fakt, że pozwani uiścili na rzecz powódki po wydaniu wyroku przez Sąd Rejonowy w niniejszej sprawie, to jest w dniu 26 października 2012r kwotę 2.000,00 zł ( vide:k.290) oraz w dniu 8 marca 2013 roku kwotę 2.688,00 zł ( vide:k.289) na podstawie art.355 § 1 k.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. umorzył postępowanie apelacyjne co do kwoty 4.688,00 zł, bowiem rozpoznanie apelacji w tym zakresie stało się zbędne, a na podstawie art.386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok jak w punkcie I sentencji.

Natomiast z uwagi na powyższe rozważania Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację pozwanych w pozostałym zakresie jako bezzasadną.

Sąd Okręgowy o kosztach instancji odwoławczej orzekł na podstawie art. 98 k.p.c., art. 108 § 1 k.p.c., art. 391 § 1 k.p.c.